Cette mensualisation de la mise à jour du taux d’usure ne devrait pas complètement débloquer le marché à cause de la valeur des logements anciens qui ne cesse d’augmenter (+ 4,2 % en 2022 et + 14,5 % entre 2019 et 2022). L’augmentation des taux d’intérêt et le coût de la vie en général implique une baisse significative du nombre de prêt octroyés.

 

Quel est le bilan de l'année 2022?

 

On constate sur 2022, que le nombre de prêts accordés a chuté de 20,5 % par rapport à l’année 2021.

La surface achetable a reculé de 4.5 m² pour la France entière. La durée moyenne atteint un nouveau niveau inédit : à 20,7 ans en décembre (248 mois), alors qu’elle était de 13,6 ans en 2001 (163 mois). Un allongement qui n’est plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou amortir les effets de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés, souligne l’Observatoire.

 

 

Quel est le taux d'usure en 2023 ?

Par exemple, le taux effectif moyen pratiqué au 3e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 2,65%. En conséquence, le taux d'usure pour ces mêmes prêts au 1er trimestre 2023 est de 3,53%.

 

Le taux immobilier de janvier 2023 généralement constaté

Du côté des taux moyens, ils sont également en hausse dans une tranche allant de +0,16 à +0,29. La tendance est très proche de celle observée pour les meilleurs taux. A savoir que ce sont les durées les plus courtes qui sont le plus impactées. Ainsi, les prêts sur 7 ans augmentent de +0,29, ceux sur 10 ans de +0,28. Les financements sur 12, 15 et 20 ans prennent un +0,26 et les crédits sur 25 ans croissent de +0,16 (les moins impactés de notre indicateur des taux moyens).

 

Barème des taux immobilier moyens en janvier 2023

 

 

Un nouvel appel d’air au second semestre 2023

En 2022, le premier semestre avait été très dynamique (+64% d’intentions d’achat en avril 2022 par rapport à avril 2021), en raison de la hausse des taux qui avait provoqué une ruée sur le crédit. Le 2ème semestre, sous forte contrainte du taux d’usure avait commencé à inquiéter les futurs acquéreurs qui ont fini en novembre par se dire que ce n’était peut-être plus le bon moment (-28% par rapport à novembre 2021).

2023 inversera ces tendances.

Le premier semestre devrait rester complexe avec une attente forte côté taux d’usure pour le mois d’avril. Cependant si le coût de l’argent se stabilisait enfin, les banques ne courraient plus après une chimère et poursuivraient le financement mais en restant sélectives. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui engage dans sa dernière communication les banques à mieux accompagner les primo-accédants et les ménages modestes grâce à l’enveloppe dérogatoire semble avoir oublié un concept simple : une banque n’est pas une association à but non lucratif… Prêter à des ménages présentant plus de risque ne peut se faire à perte (absence de marges et risque plus important).

 

Quelques conseils pour réussir son financement en 2023

• Rassurer le banquier : démontrer une stabilité de la situation professionnelle et financière, préparer son projet en amont, idéalement avoir de l’épargne pour payer les frais annexes, voire de l’épargne résiduelle après projet (les banques ont besoin d’argent pour prêter de l’argent) ;
• Pour les primo-accédants : éviter tout saut de charge entre le loyer actuel et le crédit, ou épargner la différence a minima ;
• Tenir ses comptes de façon irréprochable pour qu’à aucun moment le doute ne s’empare du banquier ;
• En cas d’achat d’un bien dont le DPE le classe en passoire thermique, prévoir les travaux dans le plan de financement impérativement ;
• Mettre en concurrence les banques : en effet toutes n’ont pas les mêmes politiques financières et donc certaines ont plus de marge de manœuvre en matière d’acceptation de financement et de conditions de taux ;
• Faire estimer sa capacité d’emprunt en amont de tout projet et la faire réactualiser régulièrement pour ajuster son projet en fonction de la hausse des taux ;
• Ne pas attendre la baisse des prix, car elle ne sera pas homogène sur tout le territoire et pourrait ne pas compenser la perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux.

Quelles sont les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière ) ?

• Le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35%, assurance de prêt incluse.
• La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans ou 27 ans dans le cas d’un bien neuf ou d’un bien ancien avec des travaux représentant 25% minimum du coût de l’opération (critère PTZ dans l’ancien).
• Les banques peuvent déroger à ces principes pour 20% de leur production trimestrielle, avec 80% de l’enveloppe dérogatoire dédiée à l’acquisition de résidence principale et 20% pour les primo-accédants.

 

Conclusion :

Ces révisions à la hausse sont une bonne nouvelle pour les emprunteurs et leur pouvoir d’achat. Cependant, elles restent décorrélées de la hausse des taux immobiliers. Ces derniers connaissent une augmentation particulièrement importante, impactant les projets immobiliers des ménages.

 

 

(Sources :  Barbier&Associés ;  Ouest France ; Figaro Immobilier ; JDN ; mysweetimmo ; Actu.fr ; l'Observatoir )