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Conseils en cession et rachat d'entreprise

Bail commercial : Congé donné par le Locataire

Si le locataire ne veut pas renouveler le bail commercial, il doit prévenir le bailleur de son départ soit en le signifiant (acte extra judiciaire par voie d'huissier), soit en le notifiant (lettre recommandée avec AR).

Ce congé doit être donné dans un délai au minimum de deux trimestres civils entiers.

Bail commercial : Titulaires et Locaux concernés

Locaux dans lesquels s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale par des commerçants, chefs d'entreprise ou artisans, immatriculés au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Bail commercial : Article 606 du Code civil "Les Grosses Réparations"

Le bail commercial est en grande partie issu du code civil, notamment dans les obligations du bailleur, au sujet du "clos et du couvert" émanant de l'article 606, à savoir;

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien".

Quand  cet article est inséré dans le bail; cela signifie que le bailleur assume les grosses réparations concernant la toiture, la charpente, (le couvert), les ouvertures c'est-à-dire les fenêtres, portes, volets (le clos).

Les autres réparation dites "d'entretien" sont à la charge du locataire.

Bail commercial : Comment et Quand réviser le Loyer ?

La révision des loyers peut être appliquée tous les ans "indexation annuelle" et tous les trois ans "révision triennale" (qui est d'ordre public donc incontournable).

Les parties (bailleur et locataire) choisissent (en le précisant dans le bail), la date de la révision. Cette date est souvent celle de l'anniversaire du bail mais peut aussi être le 1er janvier ou une autre date etc.

Le contrat de bail doit également préciser quel indice a été choisi, (en dehors des indices liés à l'activité du locataire ou au local) deux indices étaient appliqués avant le 8.10.2014 :

  • L' ILC (indice des locaux commerciaux)
  • L'ICC (Indice du Coût de la Contruction) 

Ces indices sont calculés et publiés chaque trimestre par l'INSEE (voir tableau des indices).

À partir du 8.10.2014, la loi PINEL impose l'ILC comme indice de révision des loyers.

Bail commercial : Congé donné par le Bailleur

Le bailleur peut, selon les termes du contrat, par voie d'huissier (extrajudiciaire) ou par recommandé avec AR, et à condition de respecter un préavis minimum de deux trimestres civils entiers, donner congé à son locataire. Trois possibilités, le bailleur donne :

  • congé avec offre de renouvellement avec souvent proposition d'un nouveau  loyer,
  • congé sans offre de renouvellement en proposant une indemnité d'éviction,
  • congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction en cas de non-respect d'une ou de plusieurs clauses du bail commercial.

Bail commercial : Droit de préférence en cas de vente du local - Loi PINEL

En cas de mise en vente du local commercial ou artisanal, le bailleur doit notifier (LRAR) à son locataire son projet mentionnant le prix et les conditions de vente (sous peine de nullité de la vente).

Ce droit de préférence n'est pas applicable pour les cas suivants:

  • vente unique de plusieurs locaux appartenant à un même ensemble commercial
  • vente d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial
  • vente d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux
  • vente d'un local au profit du conjoint, ascendant ou descendant du bailleur (y compris leurs conjoints)

Bail commercial : Durée

Afin de protéger le fonds de commerce, le législateur a imposé une durée minimale de 9 ans mais le bail peut avoir une durée beaucoup plus longue selon la volonté des parties. Si la durée dépasse 12 ans, le bail doit être authentique c'est-à-dire rédigé par un notaire.

ATTENTION: le bail dit "3.6.9" n'existe pas, c'est une possibilité donnée aux parties et surtout au locataire de mettre fin au bail tous les trois ans, jusqu'à ce jour, our être valable, cette clause devait figurer au bail. Depuis, la loi PINEL rend cette possibilité obligatoire (applicable à partir du 8.10.2014).

Bail commercial : Fin du Bail et Renouvellement

Contrairement au bail d'habitation dépendant de la loi du 6 juillet 1989, si aucune partie (bailleur ou locataire) ne se manifeste, le bail commercial arrivant à la fin de la durée prévue ne se renouvelle pas par tacite reconduction, on dit qu'il se poursuit par tacite reconduction. En fait, on est toujours dans le bail initial mais la date de fin de bail est incertaine.

Comment procéder au renouvellement du bail commercial?

  • Renouvellement demandé par le bailleur :

Au moins six mois avant la fin du bail, le bailleur donne congé avec offre de renouvellement à son locataire, et ce, par voie d'huissier mais aussi par courrier recommandé (loi PINEL)selon les termes du bail. Si le bailleur souhaite augmenter le loyer, il doit en préciser le montant dans l'acte extrajudiciaire.

  • Renouvellement demandé par le locataire :

SIX mois (+ 1 jour) avant la fin du bail et sinon à tout moment de la poursuite du bail, toujours par voie d'huissier, le locataire demande à son propriétaire le renouvellement de son bail.

Dès que le bailleur a donné son accord,et sauf avis contraire, le bail est renouvelé dans les mêmes termes que le bail initial (durée, loyer, charges et conditions).

Bail commercial : Indemnité d'Éviction

À l'issue du bail commercial, et au moins six mois (deux trimestres civils) avant la fin du bail, le bailleur peut, par acte extrajudiciaire, donner congé à son locataire sans offre de renouvellement mais en lui proposant une indemnité d'éviction.

Généralement, cette indemnité est calculée soit sur la valeur du fonds de commerce soit sur la valeur du pas de porte.

Bail commercial : Loi PINEL et États des lieux

À partir du 8.10.2014, les états de lieux d'entrée et de sortie seront obligatoires, soit contradictoires(entre les parties) soit par huissier.

Bail commercial : Que signifie le terme "Destination" ?

Il s'agit des activités autorisées dans le contrat de bail. Ces activités doivent pouvoir se pratiquer dans le local concerné (normes d'hygiène, de sécurité, d'accès etc.) et être conformes au règlement de copropriété s'il en existe.

Le bail peut soit limiter la destination en n'autorisant que l'activité exercée par le titulaire de ce bail (par ex. salon de coiffure), soit élargir la destination avec des mentions comme " tous commerces", "tous commerces sauf activités bruyantes, malodorantes et contraires aux bonnes moeurs", "tous commerces sauf restauration et salon de  coiffure" (pour respecter une clause de non-concurrence par exemple).

Cependant, avec l'accord express du bailleur, le locataire peut adjoindre, à l'activité principale, des "activités connexes ou complémentaires".

Bail commercial : Qu'est-ce que la Valeur Locative ? Loi PINEL : Révision et renouvellement du bail

La valeur locative sert à sortir du plafonnement, c'est-à-dire de la révision du loyer à partir de l' ILC (indice des loyers commerciaux) lors du renouvellement du bail.

Le déplafonnement n'est autorisé que si la valeur locative du local a augmenté, notamment par une modification des facteurs de commercialité ayant entraîné une augmentation du CA des commerçants de la rue.

Afin de maintenir les commerces, la loi PINEL a limité cette augmantation des loyers à 10% du loyer annuel acquitté l'année précédente.La révision du loyer prendra effet à compter de la date de demande de révision.

Bail commercial : Révision du loyer lors du Renouvellement du bail - Loi PINEL : ILC obligatoire

A l'issue du bail commercial, le bailleur peut soit réviser le loyer selon l'indice prévu au bail soit l'ILC (indice des loyers commerciaux) soit l'ICC (indice du coût de la construction), ou alors demander une augmentation plus importante du loyer, estimant que la valeur locative du local a augmenté (voir "valeur locative").

Attention: à partir du 8.10.2014, le seul indice accepté par la loi PINEL est l'ILC

La proposition de ce nouveau loyer doit être précisée dans l'acte extrajudiciaire (ou Lettre recommandée  + AR)donnant congé avec offre de renouvellement.

Bail commercial : Vocabulaire

  • bailleur : propriétaire qui loue le local
  • preneur : futur locataire
  • acte extrajudiciaire : obligation de mandater un huissier
  • signifier : agir par voie d'huissier
  • notifier : envoyer une lettre recommandée
  • destination : activités autorisées au bail
  • propriété commerciale : droit au renouvellement du bail
  • acte authentique : rédigé par un notaire

Bail commercial : Cession du bail commercial et garantie du Cédant Loi PINEL

Loi PINEL : Si le bail comprend une clause de garantie du Cédant au profit du Bailleur, ce dernier doit l'informer en cas de défaut de paiement du nouveau locataire (cessionnaire) dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle, la somme aurait dû être acquittée.

En outre, la garantie sera limitée à une durée de trois ans à compter de la cession du bail.

Bail commercial : Pas de porte ou Droit d'entrée

Le pas de porte ou droit d'entrée est une somme demandée par le propriétaire des murs au preneur du local, auquel se rajoutent les loyers.